Rechte des WEG-Verwalters

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Praxisfälle WEG Recht aktuell
Aktuelle Urteile im Wohnungseigentumsrecht

Termin:

08.08.2012   10:00 Uhr

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Tatbestand

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung am 6. Oktober 2009 lehnten die Wohnungseigentümer zwei Anträge des Klägers ab, mit denen er zum einen die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das circa 100 Jahre alte, im Hochschwarzwald gelegene Gebäude in dem Zeitraum von 2010 bis 2014 (TOP 11) und zum anderen die Vergabe des Winterdienstes hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze an eine Fachfirma (TOP 12) begehrte. Gegen die ablehnenden Beschlüsse wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage und beantragt zugleich, die Beklagten zu verurteilen, den entsprechenden Maßnahmen zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur hinsichtlich des Winterdienstes Erfolg gehabt. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts wenden sich beide Parteien mit der zugelassenen Revision und beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht meint, die Ablehnung des Sanierungsplans entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern zustehenden Ermessens halte. Zwar könne ein solcher Plan bei einem alten Gebäude sinnvoll sein. Die Gemeinschaft werde aber im Hinblick auf unmittelbar anstehende Sanierungsarbeiten tätig und habe dazu bereits diverse Beschlüsse gefasst; es sei auch nicht ersichtlich, dass ihr bisheriges Vorgehen zu einer Schadensvergrößerung geführt habe. Dagegen könne der Kläger die Vergabe des Winterdienstes an eine Fachfirma verlangen. Ein zeitlich früher gefasster Mehrheitsbeschluss, mit dem die Eigentümer zu der Ausführung des Winterdienstes verpflichtet worden seien, stehe dem nicht entgegen, weil er nichtig sei. Es fehle an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft; insbesondere handele es sich nicht um einen Teil der Hausordnung. Weil eine Verpflichtung der Eigentümer zur tätigen Mithilfe nur durch Vereinbarung begründet werden könne und andere Alternativen nicht ersichtlich seien, entspreche allein die Vergabe an Dritte ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Revision des Klägers ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen einen Anspruch des Klägers auf Beschluss eines Sanierungsplans verneint.

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Kläger verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder mit anderen Worten dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, so können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen. Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der Kläger anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste - die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss - eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft. Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

(…)

Die Revision der Beklagten ist ebenfalls unbegründet. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger könne die Zustimmung der Beklagten zu der Vergabe des Winterdienstes an einen Dritten verlangen, hält rechtlicher Nachprüfung stand.

Die Bestandskraft des zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses steht einem Anspruch des Klägers gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht entgegen.

An die Feststellung des Berufungsgerichts, wonach der Winterdienst bis zu der Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2009 aufgrund eines Beschlusses im wöchentlichen Wechsel durch die Wohnungseigentümer wahrgenommen worden sei, ist der Senat gemäß § 559 Abs. 1, § 314 ZPO gebunden. Soweit die Revision vorträgt, Grundlage der bisherigen Handhabung sei nach dem Vortrag der Parteien lediglich eine tatsächliche Übung gewesen, kann sie damit nicht durchdringen. Dies hätte nur in einem von den Beklagten nicht angestrengten Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden können .

Der Beschluss ist jedoch nichtig, weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt.

(…)

BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11 - LG Karlsruhe