Kein Wohneigentumserwerb durch Bürger ohne EU-Wohnsitz

Der Kläger ist Eigentümer des Sondereigentums Nummer 9 des Objektes in Berlin, für das monatlich circa 100 Euro Wohngeld anfallen. Nach der Teilungserklärung des Notars L. vom 27. März 2002, § 6 Ziff. 2 bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Dies ist auch im Grundbuch eingetragen. Der Kläger veräußerte sein Sondereigentum an M. K. und O. K. Die Erwerber haben die russische Staatsbürgerschaft, wohnen in Moskau und haben keinen Wohnsitz in Deutschland. Ein Visum erhielten die Erwerber für 90 Tage ohne Arbeitserlaubnis. Die Verwaltung stimmte dem Verkauf der Wohnung nicht zu. Im Beschluss der Eigentümerversammlung vom 8. Februar 2012 zu TOP 11 verweigerte die Verwaltung die Zustimmung zum Verkauf mit der Begründung, die Durchsetzung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Bürger aus Nicht EU Staaten ohne Wohnsitz in einem EU Land, sei schwierig bis unmöglich.

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Der Kläger behauptet, die Erwerber seien solvent und hätten den Kaufpreis fristgerecht hinterlegt. Es gäbe keine Anhaltspunkte dafür, dass sie die ihnen obliegenden Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht erfüllen könnten. Die Erwerber hätten den Kaufpreis in voller Höhe am 17. Januar 2012 auf das Notaranderkonto überwiesen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, einem Eigentumserwerb durch die Käufer K. nicht zustimmen zu müssen. Der Kläger habe nicht ausreichend Informationen über die Vermögensverhältnisse der Erwerber gegeben, so dass die Beklagten nicht ausreichend hätten prüfen können, ob wichtige Gründe gegen die Erwerber sprächen. So habe der Kläger in der Versammlung vom 8. Februar 2012 abgelehnt, die Erwerber auf deren Bonität hin anzusprechen. Hinzu komme, dass eine von einem deutschen Gericht erhobene Klage in der Russischen Föderation nicht zugestellt werden könne, da es an einem bilateralen Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Russischen Föderation über die Zustellung gerichtlicher Schriftstücke fehle und außerdem ein Urteil dort nicht vollstreckbar wäre. Sie bestreiten, dass es die Erwerber gebe, da nie ein durch eine deutsche Behörde beglaubigte Kopie eines Identitätsnachweises oder der Einkommensverhältnisse vorgelegt worden sei.

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Entscheidungsgründe

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Veräußerung seines Wohnungseigentums an die von ihm erwählten Erwerber. Denn diese haben gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 2 WEG von ihrem, im Grundbuch und in der Teilungserklärung festgelegten Recht Gebrauch gemacht, die Zustimmung zur Veräußerung zu verweigern.

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Die Eigentümer haben zu Recht ihre Zustimmung zum Erwerb der Eigentumswohnung durch die Käufer K. verweigert. Bei diesen Erwerbern handelt es sich um russische Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU, die jeweils nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeit vorweisen können. Bezüglich dieser Erwerber besteht ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung. Denn die Gemeinschaft haftet für Ausfälle von Wohngeld, so dass ihr eine absehbare erschwerte Geltendmachung von Ansprüchen gegen Erwerber nicht zuzumuten ist. Dies gilt insbesondere bei einem Wohnsitz in der Russischen Föderation, in der die Durchsetzung von Ansprüchen und Urteilen nicht möglich ist.

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AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012, AZ 21b C 75/12 (in Auszügen).