Immobilienmarkt Deutschland behauptet 2013 starke Stellung – trotz schwierigerem Umfeld

Immobilien in Deutschland werden 2013 wieder stark gefragt sein: Das Transaktionsvolumen wird weiterhin auf einem hohen Niveau liegen. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2013 von der Ernst & Young Real Estate GmbH. Rund 120 Unternehmen, die hierzulande aktiv sind, haben ihre Markteinschätzungen abgegeben, darunter Banken, Versicherungen, Immobilienfonds und börsennotierte Immobiliengesellschaften. „Der deutsche Immobilienmarkt behauptet sich in einem schwierigen Umfeld“, sagt Hartmut Fründ, Managing Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH.

2012 wurde ein Transaktionsvolumen von ca. 36 Milliarden Euro erreicht. „Die hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien hält in jedem Fall weiter an. Wir gehen von einem Volumen zwischen 32 und 36 Milliarden Euro aus. Damit würde sich das Transaktionsvolumen auf hohem Niveau stabilisieren“, kommentiert Fründ.

Haupttreiber der Nachfrage sei neben dem niedrigen Zinsniveau unter anderem die anhaltende Flucht in Sachwerte: Neun von zehn Befragten sehen Inflationssorgen als einen der Gründe für die Attraktivität deutscher Immobilien.

Großtransaktionen sind zurück

Ein weiterer Hinweis darauf, dass das Transaktionsvolumen konstant hoch bleiben könnte: „Großtransaktionen sind wieder verstärkt zu beobachten, vor allem im Wohnungssegment, aber auch bei Einzelhandels- und Büroimmobilien“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Mehr als die Hälfte der Befragten rechnet damit, dass Büroimmobilien 2013 wieder in den Fokus der Investoren zurückkehren werden. „Das Interesse an Büroimmobilien ist, mit Ausnahme von langfristig vermieteten Top-Objekten in besten Lagen, lange eher verhalten gewesen“, kommentiert Schulz-Wulkow.

Internationale Investoren auf dem Vormarsch

Nahezu alle Befragten (99 Prozent) sehen Deutschland auch im Jahr 2013 als attraktiven bis sehr attraktiven Standort für Immobilieninvest­ments: „Der Ruf des sicheren Hafens für Immobilieninvestments bleibt Deutschland erhalten“, wie es ein Marktteilnehmer zusammenfasst. Dies gilt bei isolierter Betrachtung, aber auch im europäischen Vergleich: 99 Prozent der Befragten schätzen Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarländern als einen attraktiven oder sehr attraktiven Markt ein. Hartmut Fründ bescheinigt den deutschen Märkten eine „große internationale Anziehungskraft“ und erwartet, dass ausländische Investoren 2013 eine größere Rolle in Deutschland spielen werden. „Die Nachfrage aus dem Ausland ist breiter geworden“, so Fründ. Die Schattenseite: Die Zahl der Interessenten sei derzeit so hoch, dass bei Weitem nicht alle im jeweils favorisierten Segment fündig würden. „Favorisiert werden oft Core-Immobilien, also sichere Investments mit bonitätsstarken Mietern in guten Lagen.“

Keine Preisblase erwartet

Ob Büro, Einzelhandel oder beispielsweise auch Hotel und Logistik – das Preisniveau wird der Studie zufolge weitgehend stabil bleiben. In Teilsegmenten wie den Wohnimmobilien wird mit steigenden Preisen gerechnet, selbst in Nebenlagen. „Bei allen Nutzungsarten gibt es in Bestlagen zwar vereinzelt Preisübertreibungen“, sagt Christian Schulz-Wulkow. Allerdings sei eine generelle Preisblase auf breiter Front nicht zu beobachten. „In den meisten Fällen lassen sich die steigenden Preise nach wie vor durch die jeweiligen Mieten erklären, jedoch ist eine Entkopplung von Preis- und Mietentwicklung, die ein Warnsignal ist, bereits in einigen regionalen Teilmärkten zu beobachten.“ Bei Wohnimmobilien weichen Investoren bereits auf B-Standorte aus. „Dort bieten sich weiterhin Investmentchancen auf niedrigerem Preisniveau“, so Schulz-Wulkow.

Mögliche Hemmnisse

Den insgesamt positiven Aussichten zum Trotz gibt es einige Hürden, die den Anstieg des Transaktionsvolumens bremsen könnten. Die Umfrageteilnehmer erkennen nach wie vor in abweichenden Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern ein wichtiges Problemfeld. Als weiterer Aspekt wird fehlendes Eigen- und Fremdkapital genannt. „Die regulatorischen Rahmenbedingungen wie Basel III haben dazu geführt, dass die Banken restriktiver und selektiver bei der Vergabe von Immobilienkrediten geworden sind“, kommentiert Hartmut Fründ das Ergebnis. Allerdings gebe es zunehmend alternative Finanzierungsformen, die die Lücke zwar nicht schlössen, aber zumindest verkleinerten. Versicherungen und Pensionskassen als künftige Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments seien hier ein Beispiel.

Europäischer Ausblick

Zum zweiten Mal wurden analog zum deutschen Trendbarometer auch Befragungen in weiteren europäischen Märkten durchgeführt. Am aktuellen Trendbarometer haben sich rund 500 Unternehmen aus 15 Ländern (inklusive Deutschland) beteiligt. Die europäischen Ergebnisse: Der Großteil der jeweils in ihren Ländern aktiven Investoren beurteilt ihren Markt positiv.

Allerdings sind die Länder mit Fremdwährungen gegenüber den Euro-Ländern tendenziell attraktiver für Immobilieninvestments – eine offensichtliche Folge der anhaltenden Euro- beziehungsweise Staatsschuldenkrise. Aus dem gleichen Grund sind Immobilieninvestoren in den südlichen und peripheren europäischen Märkten deutlich zurückhaltender als solche, die im Kern Europas oder im Norden Europas aktiv sind.

Wohnimmobilien und Einzelhandel europaweit im Fokus

Die Erwartungen der Marktteilnehmer im Hinblick auf das künftige Transaktionsgeschehen sind ein Spiegel dieser Situation: In fast allen Ländern nennen die Marktteilnehmer die Eurokrise – und damit verbunden die Furcht vor Inflation – als Haupttreiber für Immobilieninvestments. In den Nicht-Euroländern und im Süden Europas ist die gegenwärtige „Flucht in Immobilien“ hingegen weniger stark ausgeprägt. Obgleich die einzelnen Einschätzungen je nach Land variieren, erwarten die Befragten insgesamt eine spürbare Nachfrage nach allen Immobilienarten: Während Einzelhandelsimmobilien in den meisten Ländern im Jahr 2013 mindestens moderat, teilweise auch stark nachgefragt werden, rechnen die Marktteilnehmer in den meisten Ländern mit einem sehr starken Interesse an Wohnimmobilien. Büroimmobilien werden ebenfalls interessante Investitionsobjekte sein, allerdings eher punktuell und – anders als bei den vorgenannten Nutzungsarten – nicht in der Mehrzahl der untersuchten Länder. Insgesamt dürften sich die Immobilienpreise in den Segmen­ten, in denen die Investorennachfrage liegt, positiv entwickeln oder zumindest stabil bleiben.