Immobilien und Nachhaltigkeit: Weit mehr als nur Öko-Siegel

Bei Immobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz spiegelt sich Nachhaltigkeit mittlerweile entlang des kompletten Wirtschafts- und Lebenszyklus wider. Sie wird immer mehr in Miet- und Kaufverträgen, in der Portfoliobewertung und Finanzierung sowie im Reporting verankert. Dies zeigt eine Analyse der Ernst & Young Real Estate GmbH. Knapp 70 Kreditinstitute, Immobilieninvestoren, Projektentwickler und Großmieter in Deutschland, Österreich und der Schweiz wurden hierfür befragt. Die Ergebnisse wurden um die Markteinschätzung der Verfasser und die wissenschaftliche Sicht der International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg ergänzt. „Jahrelang hat die Branche gefordert, dass Nachhaltigkeit weg muss vom zu großen Öko-Fokus. Der Markt hat die Forderung angenommen und sieht das Thema zunehmend breiter“, sagt Dietmar Meister, Partner bei der Ernst & Young Real Estate GmbH und einer der Autoren der Analyse.

Reporting

Etwa 46 Prozent der befragten Unternehmen teilen der Öffentlichkeit über einen Bericht mit, welche Nachhaltigkeitsanstrengungen sie unternommen und welche Ziele sie sich als Unternehmen gesetzt haben. In der Vorjahresanalyse von Ernst & Young Real Estate traf dies nur 27 Prozent zu. „Das Nachhaltigkeitsreporting gewinnt an Gewicht. Zudem konnten wir feststellen, dass die Berichte immer vergleichbarer werden – sie orientieren sich am internationalen Standard“, so Meister. Optimierungspotenzial sieht er noch bei der Datenerhebung und -auswertung. „Im Gegensatz zur Finanzberichterstattung erfolgt die Nachhaltigkeitsmessung bei vielen Unternehmen unseres Wissens noch nicht in vergleichbar robusten Prozessen. Das macht die Messung – und Berichterstattung – angreifbar.

Portfoliobewertung

Nicht nur auf Unternehmens-, auch auf Portfolioebene kann die Messung von Nachhaltigkeit zur Herausforderung werden. „Insbesondere Verbrauchsdaten von Mietern sind bei umfangreichen Immobilienbeständen nicht immer leicht zu erheben“, beobachtet Meister. Dennoch führe kaum noch ein Weg an der portfolioweiten Nachhaltigkeitsbetrachtung vorbei. Fast neun von zehn Befragten sehen sie als wichtigen Image-Faktor. Knapp acht von zehn nennen die Wiederverkaufbarkeit als Grund, weshalb Nachhaltigkeit auf Portfolioebene berücksichtigt wird. „In der Konsequenz fließt Nachhaltigkeit auch in die Portfoliobewertung mit ein. Dabei geht es nicht allein um die Höhe des Wertes, sondern auch um die Frage, ob ein nicht nachhaltiges Portfolio überhaupt einen Käufer findet“, so Meister.

Miet- und Kaufvertrag

Um die jeweiligen Nachhaltigkeitsziele portfolioweit umsetzen zu können, wird der Analyse zufolge zunehmend auf so genannte „grüne Mietverträge“ (Green Leases) gesetzt. „Darin werden Verhaltenskodizes festgeschrieben für beide Parteien, also Vermieter und Mieter.“ Beide Seiten verpflichteten sich, dazu beizutragen, dass eine nachhaltige Immobilie auch nachhaltig bleibe. „Die Bedeutung von Nachhaltigkeit geht hier so weit, dass Sonderkündigungsrechte oder die Möglichkeit zur Mietminderung eingeräumt werden. Sie können beispielsweise dann greifen, wenn einzelne Nachhaltigkeitskriterien wegfallen, die zu Beginn der Mietzeit noch erfüllt sind“, sagt Meister. „Green Leases“ seien im deutschsprachigen Raum noch ein junger Trend – ebenso wie der „grüne Kaufvertrag“ (Green Purchase Agreement). „Für neue Gebäude beispielsweise lassen sich Energieverbrauchswerte im Kaufvertrag festschreiben, die die Grenzwerte der Energieeinsparverordnung unterschreiten“, erklärt Meister.

Ländervergleich

Nicht nur für den Entscheidungsprozess, auch für die Kreditkonditionen kommt Nachhaltigkeitszertifikaten aus Sicht der Banken eine gewisse Bedeutung zu. Dies gilt vor allem in der Schweiz. Dort sind beachtliche 75 Prozent der Befragten der Ansicht, dass ihr MINERGIE®-Label einen Einfluss auf die Kreditkonditionen hat. Der Anteil ist damit dreimal so hoch wie in Deutschland und Österreich: Nur 25 Prozent der Akteure sprechen hier dem Deutschen Gütesiegel für nachhaltiges Bauen (DGNB) einen Einfluss auf die Kreditkonditionen zu. Selbst das US-Label Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) schneidet in Deutschland, Österreich und der Schweiz besser ab als DGNB in jedem der genannten Länder. „Das US-Label und auch MINERGIE® in der Schweiz haben eine längere Tradition als DGNB, das macht sich hier bemerkbar“, relativiert Meister. „Unabhängig davon, welches Label den größten Einfluss hat, finde ich die Entwicklung insgesamt erfreulich. Wer hätte 2007 – damals wurde die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen gegründet – gedacht, dass die Banken jemals überhaupt auf Labels schauen würden?“

Umdenken erfolgt

Auch Prof. Dr. Sven Bienert von der IREBS bestätigt eine positive Entwicklung. Die Bemühungen der Marktteilnehmer seien längst keine reine Werbemaßnahme mehr: „Es handelt sich um ernstgemeinte Nachhaltigkeitsstrategien, die sich in einer langfristigen Denkweise und in veränderten Anlagestrategien ausdrückt.“ Dies werde wohl so bleiben. „Das Thema Nachhaltigkeit wird auch zukünftig einen übergeordneten Stellenwert einnehmen.“ Dabei würden die von Zertifikaten ausgedrückten Qualitäten einzelner Immobilien nur einen kleinen Ausschnitt der grundlegenden und strukturellen Veränderungen ausmachen. „Es geht nicht nur um die Objekte, es geht ebenso um Portfolio- und sogar die Unternehmensbetrachtung“, so Bienert.