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Illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten

07.11.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Ordentliche Gerichtsbarkeit Hessen.

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit heute veröffentlichter Entscheidung Minderungsansprüche des Mieters eines Anwesens zurückgewiesen.

Die Klägerin vermietete 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen „zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ an eine Gesellschaft. Der Spielbetrieb war zunächst auf Basis des alten hessischen SpielhallenG (Fassung Juni 2012) genehmigt worden. Den am 1.1.2018 in Kraft getretenen Anforderungen des neuen SpielhalltenG entsprach das Anwesen nicht mehr. Die Räumlichkeiten hielten nicht den gesetzlich geforderten Abstand einer Luftlinie von mindestens 300 m zu den drei umliegenden Schulen ein (§ 2 Abs. 3 HSpielG). Der Antrag der Gesellschaft auf Verlängerung der Spielhallenerlaubnis wurde Mitte 2018 abgelehnt. Die Stadt verwies dabei auf die fehlende gewerbliche Zuverlässigkeit der Betreibergesellschaft. Zum 1.1.2019 übernahm die hiesige Beklagte als Mieterin den zugleich bis 2032 verlängerten Mietvertrag. Ab 2020 stellte sie die Mietzahlungen im Wesentlichen ein. Zur Begründung führte sie an, dass das Objekt aufgrund seiner Lage, der die Einhaltung eines Mindestabstands von 300 m zu den umliegenden drei Schulen nicht gewährleiste, mangelhaft sei. Die Klägerin kündigte daraufhin den Vertrag wegen Zahlungsrückständen und klagt u.a. offene Mieten in Höhe von gut 11.000 € ein.

Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte vor dem OLG - bei geringer Forderungskorrektur - keinen Erfolg. Die Klägerin könne die Zahlung der offenen Mieten verlangen, führte das OLG aus.

Die Miete sei nicht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache gemindert. Allein die Unzulässigkeit des Spielhallenbetriebs nach dem neuen hessischen SpielhallenG führe nicht zu einem Mangel. Eine formell rechtswidrige Nutzung stelle für sich genommen noch keinen Sachmangel dar. „Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat“, begründete das OLG. Solange die Behörde eine formell illegale Nutzung dulde, sei der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt. „Ein Sachmangel ist erst dann zu bejahen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist“, vertieft der Senat weiter. Dies sei hier nicht vorgetragen und nicht ersichtlich.

Darüber hinaus wären Gewährleistungsansprüche hier auch ausgeschlossen, da die Beklagte der langfristigen Fortsetzung des Mietvertrages in positiver Kenntnis der fehlenden Genehmigung des Spielhallenbetriebs zugestimmt habe.

Zudem seien die Verschärfungen der Bedingungen, unter denen Spielhallen nach dem neuen Gesetz betrieben werden dürfen, in der Fachpresse besprochen worden. Dies habe sich auch auf den erforderlichen Mindestabstand von 300 m zu öffentlichen Schulen bezogen. Es liege damit jedenfalls grob fahrlässige Unkenntnis hinsichtlich der örtlichen Unzulässigkeit vor.

Schließlich sei die Duldung nicht wegen der örtlichen Beschaffenheit, sondern der fehlenden persönlichen Eignung verweigert worden. Dies falle nicht in die Risikosphäre der Vermieterin.

Das Urteil ist nicht anfechtbar.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.10.2023, Az. 2 U 5/23
(vorausgehend Landgericht Gießen, Urteil vom 5.12.2022, Az. 2 O 397/20)

Die Entscheidung ist in Kürze unter Bürgerservice Hessenrecht abrufbar.

Bild: Roman Wimmers (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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