Feststellungsinteresse des Mieters zu unwirksamen Schönheitsreparaturenklauseln

Der Mieter mietete Gewerberäume. In einer gesonderten Anlage zum Mietvertrag wurde eine Vereinbarung über vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen getroffen. Nach Kündigung des Vertrages durch den Mieter vertrat dieser die Auffassung, dass die getroffene Schönheitsreparaturenklausel nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sei.

In einem Schreiben des Mieters forderte er den Vermieter auf zu erklären, dass er nicht auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen beharrt. Der Vermieter reagierte auf dieses Schreiben nicht.

Der BGH vertrat die Auffassung, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen Klärung der Frage hat, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Dem Mieter war es nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn auf die Inanspruchnahme der Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz verklagt. Unter diesen Umständen durfte der Mieter erwarten, dass sich der Vermieter auf seine entsprechende Anfrage hin alsbald äußert.

Dadurch, dass der Vermieter die Anfrage unbeantwortet ließ, hatte der Mieter Grund zur Annahme, dass der Vermieter die im Vertrag eingeräumten Ansprüche geltend machen würde.

Der Mieter hatte damit das für eine negative Feststellungsklage erforderliche Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Vermieter diese Ansprüche nicht zustehen. Dem Feststellungsinteresse des Mieters steht nicht entgegen, dass sich der Vermieter seines Anspruches auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ausdrücklich „berühmt hat“. Der BGH führt aus, dass eine ausdrückliche Berühmung seitens des Vermieters nicht in jedem Fall vorausgehen muss. Es reicht aus, wenn der Mieter befürchten muss, dass der Vermieter auf Grund seines vermeintlichen Rechts Ansprüche geltend machen könnte. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Vermieter mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhält. Eine solche Erklärung durfte der Mieter nach Treu und Glauben erwarten. Er hatte ein berechtigtes Interesse daran, zu klären, ob er Schönheitsreparaturen ausführen muss oder nicht. Der Vermieter wäre anzuraten, eine eindeutige Erklärung abzugeben.

Quelle: Frank Philipps, Fachanwalt