01.02.2016 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: IBR Immobilien & Baurecht.
1. Störungen durch Geräuschimmissionen von Nachbarn (hier: Baulärm durch Sanierung des Nachbarhauses) sind nur dann ein Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter selbst diese nicht oder nicht entschädigungslos dulden müsste.
2. Lassen sich Balkontür und -fenster, nur mit einem gewissen Kraftaufwand öffen und schließen, weil sie verzogen sind, liegt darin noch kein Mangel der Mietsache.
In dem Rechtsstreit ...
hat das Amtsgericht Schöneberg, Zivilprozessabteilung 15, Grunewaldstraße 66/67, 10823 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 01.09.2015 durch die Richterin am Amtsgericht ## für Recht erkannt:
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung in der ### in ###. Der Beklagte war Vermieter. Bei Mietvertragsbeginn wurde eine Kaution von 1.094,16 Euro bezahlt.
Die Aufzugskostenabrechnung 2011 vom 27. Dezember 2012 sah eine Nachzahlung in Höhe von 50,82 Euro vor.
Die Miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen betrug ab 1. April 2012 insgesamt 587,54 und ab dem 1. April 2013 insgesamt 599,49 Euro.
Es fanden ab September 2012 Bauarbeiten im Nachbarhaus statt. Das Nachbarhaus wurde um eine Etage aufgestockt.
Die Kläger zahlten an den Beklagte am 3. November 2012 33,17 Euro auf die Heizkostenabrechnung 2012.
Die Kläger minderten ab September 2012 die Miete um 15%. Dies kündigten sie mit Schreiben vom 6. November 2012 an. Für die Monate September 2012 bis November 2012 zogen sie von der Dezembermiete ab.
Es bestanden noch - zwischen den Parteien streitige - Mietzinsrückstände. [...]
Die Aufzugskostenabrechnung 2011 vom 27. Dezember 2012 sah eine Nachzahlung in Höhe von 50,82 vor.
Am 7. Februar 2013 fingen Bauarbeiten in der obersten Etage der ### an. Mit Schreiben vom 8. Februar 2013 kündigte die Hausverwaltung an, dass die Balkontür und die Balkonfenster erneuert würden. Dieser erfolgte im September 2013.
Das Mietverhältnis wurde zum 31. Juli 2013 beendet.
Mit Schreiben vom 10. März 2014 rechnete die Hausverwaltung über die Kaution ab, wobei sie zu Lasten der Kläger 33,17 Euro aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 und einen Einbehalt für Betriebskosten 2012 in Höhe von 150,00 Euro und in Höhe von 200,00 Euro für die die Heizkostenabrechnung 2013/2014 vorsahen. Gleichzeitig erklärte sie die Aufrechnung mit Mietrückständen. Auf die Einzelheiten der Abrechnung (Bl. 9 d.A.) wird Bezug genommen.
Unter dem 24. September 2014 rechnete der Beklagte die Aufzugskosten 2013 ab. Die Abrechnungskostenabrechnung sah ein Guthaben für die Kläger in Höhe von 22,42 vor. Unter dem 25. September 2014 rechnete der Beklagte die kalten Betriebskosten - ohne Aufzugkosten - 2013 ab. Die Abrechnung sah ein Guthaben in Höhe von 16,15 Euro vor. Unter dem 21. Oktober 2014 rechnete der Beklagte die Heizkosten für 2013/2014 ab. Die Abrechnung sah ein Guthaben für die Kläger in Höhe von 152,08 vor.
Mit Schriftsatz vom 17. November 2014 erklärte der Beklagte die Aufrechnung des vorläufigen Restbetrages aus der Kautionsabrechnung mit der Restmiete für Dezember 2012 sowie in Höhe von 78,25 Euro mit der Restmiete für Januar 2013. Das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2013 verrechnete er mit der restlichen Miete Januar 2013 sowie in Höhe von 8,01 Euro mit der Miete Februar 2013. Der Beklagte erklärte die Aufrechnung der Miete Februar 2014 mit der Aufzugskostenabrechnung 2013 und in Höhe von 55,96 Euro mit dem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 2013/2015. Das restliche Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 2013 verrechnete er mit der Miete März 2013 und in Höhe von 78,44 mit der Miete April 2013. Die Einbehalte aus der Kautionsabrechnung in Höhe von insgesamt 350,00 verrechnete er mit der Restmiete April 2013, der Miete Mai 2013, der Miete Juni 2013, der Miete Juli 2013 sowie in Höhe von 7,05 Euro mit der offenen Nachforderung aus der Aufzugskostenabrechnung 2011.
Mit Schriftsatz vom 27. Januar 2015 erklärte der Beklagte die Aufrechnung mit dem weiteren Kautionsbetrag in Höhe von 33,17 Euro mit der noch offenen Restnachzahlung aus der Aufzugskostenabrechnung für das Jahr 2011.
Die Kläger machen geltend, das Nachbarhaus sei kernsaniert worden. Die Grundrisse seien verändert worden. Der Sanitärtrakt sei verlegt worden. Es seien Wände herausgerissen und herausgestemmt worden. Die Balkone der Vorderfront seien abgeschlagen und neue Balkone an der Rückfront aufgebaut worden. Es sei zu einer erheblichen Staubbelästigung gekommen. Zusätzlich hätten sie unerträgliche Lärmbelästigungen durch Bohr- und Stemmarbeiten zu ertragen gehabt. Die Bauarbeiten in der obersten Etage des Haues ### hätten zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohnwertes geführt. Die Bohr- und Stemmarbeiten hätten teilweise um 7:00 Uhr begonnen. Sie hätten nicht mehr ungehindert die Fenster aufmachen kommen, da sie total verzogen gewesen seien. Auch die Balkontür habe geklemmt und sei nicht mehr aufgegangen. Es habe sich auch Schimmel an der Balkontür gebildet. Der Mietzins sei verwirkt, da der Beklagte diese nicht mit der Kautionsforderung verrechnet habe. Sie hätten davon ausgehen können, dass der Beklagte ihre Mietminderung anerkenne.
Die Kläger beantragen, den Beklagte zu verurteilen, an sie 606,98 Euro nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. April 2014 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte macht geltend, dass die Arbeiten im eigenen Haus seien bereits im März 2013 abgeschlossen gewesen. Die Arbeiten seien nicht mit langanhaltenden Beeinträchtigungen für die Wohnungen verbunden gewesen. Der Austausch der Balkonfenster und -tür würde nicht bedeuten, dass diese mangelhaft gewesen seien.
Hilfsweise erklärt der Beklagte die Aufrechnung mit der noch offenen Nachzahlungsforderung aus der Aufzugskostenabrechnung gegen die Klageforderung.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis aufgrund Ziffer 1b) und Ziffer 2) des Beweisbeschlusses vom 2. Juni 2015 erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 1. September 2015 (Bl. 175 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Klage ist unbegründet. Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger ist gemäß § 398 BGB durch Aufrechnung untergegangen.
Der Beklagte hat gegen die streitgegenständliche Forderung die Aufrechnung mit rückständigen Mietzinsansprüchen für Dezember 2012, Januar 2013, April 2013, Mai 2013, Juni 2013 und Juli 2013 sowie der Nachzahlung aus der Aufzugskostenabrechnung 2011 erklärt.
Der Beklagte hatte einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für Dezember 2012, Januar 2013, April 2013, Mai 2013, Juni 2013 und Juli 2013 gemäß § 535 BGB. Unstreitig haben die Kläger die Miete nicht in voller Höhe bezahlt. Die Kläger waren auch nicht berechtigt, die Miete gemäß § 536 BGB zu mindern.
Eine Minderung wegen der Bauarbeiten im Nachbarhaus kommt nicht in Betracht.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29. April 2015, VIII ZR 197/14) hat zu der Frage der Mangelhaftigkeit einer Mietsache bei Baulärm vom Nachbargrundstück Folgendes ausgeführt:
"Mit Erfolg wenden sich die Revisionen gegen die vom Berufungsgericht nicht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung festgelegt, dass während der unbestimmten Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen als bei Vertragsbeginn.
Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - hier die von einem "normalen" Schulbetrieb ausgehenden Geräuschimmissionen - als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Senatsurteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO Rn. 10; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659 Rn. 14).
Soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder - wie hier - von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen.
Derartige Umstände sind entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung vom Berufungsgericht indes weder festgestellt noch sonst ersichtlich. Insbesondere lassen sich auch der Mietvertragsurkunde keine Umstände entnehmen, die den sicheren Schluss auf die verbindliche Festlegung eines bestimmten Immissionsstandards über die Dauer der Mietzeit hinweg zuließen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 XII ZR 1/07, NJW 2009, 664 Rn. 26).
Soweit danach konkrete Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, beantwortet sich die Frage, was im Einzelnen zu dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der in Rede stehenden Wohnung gehört, den der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Mietzeit zu erhalten hat, nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in - gegebenenfalls ergänzender - Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO Rn. 11; vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, aaO Rn. 8; jeweils mwN).
Aber auch nach den sich daraus ergebenden Maßstäben erweist sich das Berufungsurteil, das den Klägern einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück zuweist, nicht als richtig. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung, also die künftige Errichtung eines Bolzplatzes auf dem benachbarten Schulgelände und dessen unbeschränkte Zugänglichkeit und Benutzung durch die Öffentlichkeit über den "normalen" Schulbetrieb hinaus sowie die dadurch verursachte erhöhte Lärmbelastung, bewusst gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 370/13, WM 2015, 306 Rn. 26 mwN). Das hätte entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht notwendig zu einer unbedingten Einstandspflicht der Kläger für diese nachteilige Entwicklung und damit zu einem Mangel der Mietsache geführt, der die Beklagten in dem streitgegenständlichen Zeitraum ohne Weiteres zur Minderung der Miete berechtigt hätte. [...]
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Die Kläger waren auch nicht berechtigt, die Miete wegen Bauarbeiten im obersten Stockwerk zu mindern. Die Aussage des Zeugen ### hat das Gericht nicht überzeugt.
§ 286 ZPO verlangt vom Gericht, dass es für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit hat, der den Zweifeln Schweigen gebiete, ohne sie völlig auszuschließen (Zöller-Greger, ZPO, 30. Auflage, § 286 Rn. 19). Darüber hinaus ist bedarf es einer tragfähigen objektiven Tatsachengrundlage, d.h. es ist eine hohe Wahrscheinlichkeit erforderlich (vgl. Bender/Nack/Treuer, Tatsachenfeststellung vor Gericht, 3.Auflage, Rn.573). Das Gericht muss somit auf objektiver Grundlage feststellen, dass die Angaben der Zeugen subjektiv wahr sind, dass es sich um echte Erinnerungen handeln und dass sie nicht durch Irrtümer (unrichtige Wahrnehmung/Wahrnehmungsfehler oder Fehlleistungen des Gedächtnisses) verfälscht sind (vgl. Wendler/Hoffmann, Technik und Taktik der Befragung im Gerichtsverfahren, Rn. 125).
Es ist daher Aufgabe des erkennenden Gerichts nach Anhaltspunkten zu suchen, dass die Auskunftspersonen die Wahrheit sagen. Dies geschieht durch sogn. Realitätskennzeichen. Diese deuten darauf hin, dass die Auskunftsperson Geschehnisse mit realem Erlebnishintergrund berichtet. Sie sind die objektive Grundlage, die der Bundesgerichtshof als ausreichend empirisch überprüft ansieht und für die Überzeugungsbildung verlangt (vgl. Wendler/Hoffmann, a.a.O., Rn. 130). Zunächst einmal muss die Aussage logisch konsistent sein und über zahlreiche Details verfügen (vgl. Bender/Nack/Treuer, a.a.O., Rn. 296). Als weitere Realitätskennzeichen kommen die Schilderung von wechselseitigen Gesprächen oder von Komplikationen, von deliktstypischen oder vorgangstypischen Verhaltensweisen, raumzeitliche Verknüpfung der Aussage, Darstellung von Interaktionen mehrerer Personen, Wiedergabe von Nebensächlichkeiten, Bekundungen spontaner gefühlsmäßiger Reaktionen, ungewöhnliche oder origineller Einzelheiten, Gedankenverknüpfungen, Unverständnis des Sinnzusammenhangs, spontane Verbesserung der eigenen Aussage, Selbstbelastung der Auskunftsperson bzw. Entlastung des Gegners, Strukturgleichheit der Aussage (vgl. Bender/Nack/Treuer, a.a.O., Rn. 310 ff., Wendler/Hoffmann, a.a.O., Rn. 130 ff.) in Betracht.
Der Zeuge ### gab an, während der Bauarbeiten überwiegend nicht im Haus gewohnt zu haben. Er konnte sich nicht daran erinnern, wann die Arbeiten im eigenen Haus stattgefunden hatten. Der Zeuge schilderte zwar Belästigungen durch Bauarbeiten in Form von Staub und Lärm, er bekundete auch, dass diese aus dem eigenen Haus gekommen seien. Das Gericht ist aber nicht davon überzeugt, dass der Zeuge wirklich konkrete Erinnerungen an die Bauarbeiten im Haus gehabt hat und ob er nicht nur die Beeinträchtigungen der Bauarbeiten im Nachbarhaus schilderte.
Die Kläger waren auch nicht berechtigt, die Miete wegen der Balkontür und der Balkonfenster zu mindern. Lediglich hinsichtlich der Balkontür haben die Kläger konkret vorgetragen, dass sie sich nicht mehr habe öffnen lassen. Hinsichtlich der Fenster tragen sie vor, dass diese verzogen gewesen seien. Dies reicht als Mangel nicht aus. Da der Beklagte die Balkontür hat austauschen lassen, besteht zunächst der Anscheinsbeweis dafür dass die Balkontür mangelbehaftet war. Dieser Anscheinsbeweis ist jedoch durch die Aussage des Zeugen ### widerlegt. Der Zeuge ### bekundete, dass die Balkontür habe geöffnet und geschlossen werden sollte, auch wenn hierfür ein gewisser Kraftaufwand erforderlich gewesen sei. Diese stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Zudem habe er dem Beklagten nur vorgeschlagen, die Balkonfenster und -tür auszutauschen, wenn er dies sowieso im nächsten Jahr beabsichtige. Die Voraussetzungen einer Parteivernehmung der Klägerin lagen nicht vor, denn der Beklagte hat der Parteivernehmung nicht zugestimmt und es bestand keine gewisse Wahrscheinlichkeit, dass die Balkonfenster und -tür tatsächlich mangelbehaftet war.
Der Beklagte hatte einen Anspruch auf Nachzahlung aus der Aufzugsabrechnung 2011. Einwendungen gegen die Abrechnung erheben die Kläger nicht.
Der Beklagte hat seine Ansprüche auch nicht verwirkt. Der Beklagte hat in der Abrechnung die Aufrechnung mit den Mietzinsansprüchen erklärt. Im Übrigen bedarf es für die Verwirkung einen Vertrauenstatbestand. Dieser ist ebenfalls nicht erkennbar.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 606,98 Euro festgesetzt.
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