Ausnahmeregelung: Flur kann Wohnfläche sein

Tatbestand

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Erstattung der Heiz- und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung vom 17.06.2008 für den Abrechnungszeitraum 2007 in Anspruch. Der Beklagte verlangt widerklagend Rückzahlung zuviel bezahlter Miete wegen erheblicher Wohnflächenabweichung und Feststellung der Höhe des geschuldeten Mietzinses.

Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Mietvertrag vom 26.11.1996 beginnend mit dem 01.12.1996 eine Wohnung im Objekt S. Der Mietvertrag weist eine Wohnfläche von 43 m² auf und eine Miete von monatlich 600,00 DM, davon für Wohnräume 500,00 DM und Betriebskosten von zurzeit 100,00 DM. Der aktuelle Bruttomietzins beläuft sich auf 306,78 €.

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Mit Schreiben vom 17.06.2008 erteilte der Kläger dem Beklagten die Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten für das Jahr 2007. Unter Berücksichtigung der von dem Beklagten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 613,56 €, was einer monatlichen Vorauszahlung von 51,13 € entspricht, endete die Abrechnung mit einer Nachforderung zugunsten des Klägers in Höhe von 885,25 €.

Eine vom Beklagten ohne Beteiligung des Klägers in Auftrag gegebene Wohnflächenberechnung vom 10.01.2011 kommt zu dem Ergebnis, dass die Wohnung des Beklagten eine im Vergleich zu der Angabe des Mietvertrages um 19% niedrigere Wohnfläche von 34,84 m² aufweise.

(…)

Der Kläger behauptet, die Wohnfläche entspreche der vertraglichen Vereinbarung. Dem Beklagten seien die gegebenen Örtlichkeiten bei Vertragsschluss bekannt gewesen. Die von dem Beklagten in Bezug genommene Wohnflächenberechnung sei nicht nachvollziehbar, eine eigene Überprüfung oder Vermessung habe der Beklagte verweigert. Jedenfalls hinsichtlich der Heizkosten sei der Einwand des Beklagten unerheblich, denn diese seien nach einer Fläche von 33m² abgerechnet worden. Der Kläger erhebt die Einrede der Verjährung.

(…)

Entscheidungsgründe

Ein Anspruch auf Zahlung von 885,25 € besteht nicht, da das Gericht zumindest nicht davon überzeugt ist, dass die Nebenkostenabrechnung dem Beklagten rechtzeitig zugegangen ist. Dem Mietvertrag vom 26.11.1996 kann zwar nicht entnommen werden, dass eine Pauschale vereinbart wurde, da dort ausdrücklich von einer monatlichen Vorauszahlung die Rede ist. Für eine konkludente Abänderung dürfte die fehlende Abrechnung von Betriebskosten nicht ausreichend sein. Zudem ist streitig, ob tatsächlich keine Kosten abgerechnet wurden. Auch hält das Gericht die Abrechnung für formell ordnungsgemäß. Nach der Beweisaufnahme bestehen jedoch Zweifel daran, dass die Abrechnung dem Beklagten rechtzeitig zugegangen ist.

(…)

Dem Beklagten steht kein Anspruch auf die begehrte Rückzahlung aus §§ 536, 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu, da ein Mangel der Mietsache in Form einer erheblichen Wohnflächenabweichung nicht gegeben ist. Die dem Beklagten zur Verfügung stehende Wohnfläche beträgt nach Ansicht des Gerichts 40,6 qm. Dies folgt daraus, dass neben den von dem Sachverständigen ermittelten und insoweit unstreitigen 35,03 qm weitere 5,57 qm für den Flur zu berücksichtigen sind, so dass die 10 % - Grenze bei einer angegebenen Wohnfläche von 43 qm nicht unterschritten wurde. Der Sachverständige erklärt zwar, dass Hausflure ortsüblicherweise "weit überwiegend unberücksichtigt" bleiben, jedoch hält das Gericht im vorliegenden Fall eine Ausnahme von dieser Regel für angemessen. Das Gericht sieht es nämlich als erwiesen an, dass der Beklagte den Flur in deutlich höherem Maße genutzt hat, als dies der Üblichkeit entspricht. Zu berücksichtigen ist zunächst, dass es sich nicht um einen gewöhnlichen Hausflur handelt, sondern um einen separaten Flur, der von dem allgemeinen Hausflur durch eine Tür getrennt ist, die abschließbar ist und deren Schlüssel lediglich der Beklagte sowie die Bewohner einer weiteren Wohnung besitzen. Der Flur ist damit nicht öffentlich benutzbar, sondern nur für den Beklagten sowie die Bewohner der anderen Wohnung, die den Flur allein dazu benötigen, um in das nur so erreichbare, zu ihrer Wohnung gehörige Bad zu gelangen. Aufgrund dieser räumlichen Trennung ist der Flur von dem Beklagten in unüblichem Umfang genutzt worden.

(…)

AG Bonn, Urteil vom 18.04.2012 - 203 C 55/11 (in Auszügen)