17.12.2018 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: immobilienscout24.de.
Die Nachfrage ist riesig, das Angebot knapp. Hinzu kommen die Preisentwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Seit 2007 sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Immobilien beständig gestiegen, zeigt der IMX von ImmobilienScout24. Bei den Mieten verzeichnet der IMX einen Anstieg von knapp 40 Prozent. Der IMX für die Kaufpreise ist im selben Zeitraum um 93 Prozent (Bestand) und 86 Prozent (Neubau) gestiegen. "Der Markt ist in Schieflage", sagt Geschäftsführer Dr. Thomas Schroeter. "Privates Wohneigentum sollte für möglichst viele Menschen erreichbar sein. Dafür gibt es keinen Generalschlüssel, sondern vielmehr ist ein Bündel von Maßnahmen notwendig", so Schroeter weiter. Ziel sei es, mit der Erfahrung des Marktführers und dessen Daten zur Entwicklung eines funktionierenden Immobilienmarktes beizutragen.
"In einem Markt, der von Nachfrage dominiert ist, muss die Politik Rahmenbedingungen schaffen, die möglichst vielen Menschen Zugang zu Wohnraum ermöglichen", so Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmobilienScout24. Dafür hat das Unternehmen konkrete Vorschläge entwickelt, die einerseits Denkanstöße geben und andererseits zur Lösung der Probleme am Wohnungsmarkt beitragen sollen.
Die Lage in den Ballungsräumen ist angespannt: Die Dynamik ist hoch, die Nachfrage riesig. Das Angebot deckt schon lange nicht mehr die Nachfrage. Wohnraum ist knapp, es wird am Bedarf vorbeigebaut. Um dieses Problem zu lösen, gilt: Das Angebot muss sich am tatsächlichen Bedarf orientieren. Unsere Daten zeigen deutlich, was am deutschen Wohnungsmarkt gesucht wird: Am Mietmarkt sind 2,5 Zimmer auf 46 Quadratmetern für 446 Euro am meisten nachgefragt. Die meistgesuchte Eigentumswohnung hat 3 Zimmer auf 80 Quadratmetern und kostet 166.662 Euro. Die Mieten haben sich seit 2007 um knapp 40 Prozent erhöht, Kaufpreise um rund 100 Prozent. Das zeigt, dass das Angebot nicht zur Nachfrage passt.
Wir schätzen, dass mehr als die Hälfte aller Wohnungen und Häuser am deutschen Markt durch persönliche Kontakte oder Listen "unter der Hand" angeboten werden. Der frei zugängliche Markt wird dadurch eingeschränkt. Das erschwert die Wohnungssuche und verteuert die Preise. Im Sinne der Markttransparenz streben wir gleiche Sichtbarkeit für alle freien Wohnungen an. Alle verfügbaren Wohnungen sollten transparent online gelistet werden - sei es auf unseren unternehmenseigenen Seiten oder anderen Immobilien-Plattformen. Das sollte im gleichen Maße für Wohnungsbaugesellschaften wie für private Vermieter oder Verkäufer gelten.
Die Diskussion um neue Flächen muss sich an der Realität orientieren. Der Weg für den Wohnungsneubau muss frei gemacht werden - und zwar auf allen Ebenen. Diskutiert wird zum Beispiel über die maximale Bauhöhe von Gebäuden, weitere Nachverdichtung und auch die Mobilisierung vorhandener Grundstücke. Hier sind auch die Gemeinden gefragt, mehr Bauland auszuweisen. Zudem ist die Reduzierung von Bauvorschriften ein weiterer Ansatzpunkt, um günstiger und damit schneller bauen zu können: Bauherren müssen in Deutschland rund 3.000 Normen beachten, kommunale Vorgaben und die Landesbauordnungen kommen hinzu.
Der deutsche Immobilienmarkt muss sich digitalisieren - und Behörden und Ämter mitziehen. Dazu gehört die Ausweitung von eGovernment-Initiativen wie dem elektronischen Grundbuch. Denn die Vorteile digitalisierter Prozesse liegen auf der Hand: Sie beschleunigen die Grundbuchverfahren, erleichtern den - aktuell noch sehr komplexen - Transaktionsprozess und senken die Kosten für alle Beteiligten. Die Digitalisierung amtlicher Formulare, Nachweise und anderer Dokumente sollte konsequent und zügig vorangebracht werden.
Transparenz ist der Schlüssel zur Entstehung von marktgerechten und nachvollziehbaren Preisen - und damit Voraussetzung für einen fairen Wohnungsmarkt. Wie hoch war die bisherige Miete? Wie viele Vorbesitzer gab es? Wann fanden die letzten Renovierungsarbeiten statt? Nur wenn möglichst alle Informationen zu einer Immobilie transparent verfügbar sind, kann sich auf Basis von Angebot und Nachfrage ein fairer Preis bilden. Daher sollten wichtige Informationen nachvollziehbar gemacht werden.
Der Kauf eines Eigenheims gehört für viele Menschen zur größten Transaktion ihres Lebens. Bei dieser Entscheidung kann ein Immobilienmakler ein wichtiger Berater und Vermittler sein. Der Makler moderiert den Transaktionsprozess und führt einen Interessenausgleich zwischen Käufer und Verkäufer durch. Als Dienstleister sorgt er dafür, dass am Ende ein für beide Seiten erfolgreicher Abschluss erzielt wird. In weniger nachgefragten Regionen haben Makler häufig die schwierige Aufgabe, überhaupt einen Käufer zu finden. Deshalb ist es sinnvoll, wenn der Makler von beiden Seiten bezahlt wird. Wir empfehlen zudem eine frei verhandelbare und bedarfsorientierte Maklervergütung, die den (Mehr)wert des Maklers leistungsgerecht vergütet.
Das Nutzerverhalten auf unserer Plattform zeigt, dass sich die Beteiligten Wahlmöglichkeiten bei der Vermarktung und Vermittlung von Wohneigentum wünschen. Die Bandbreite der nachgefragten Leistungen reicht vom Rundum-sorglos-Paket bis hin zur kompletten Eigenvermarktung. Daher braucht es auch künftig differenzierte Preismodelle, die sich nach der tatsächlich angefragten Leistung sowie dem Umfang der Beratung richten. Echte Nutzerorientierung bedeutet, die Wahlfreiheit der Verbraucher auch beim Thema Vermarktung zu stärken. Die Trennung der Kosten für die Vermittlung von den Vermarktungskosten ist eine weitere Möglichkeit, mehr Transparenz zu schaffen. Eine aufwandsbezogene Berechnung der Vermarktungskosten könnte die Kosten besser nachvollziehbar machen.
Häufig verhindern nicht nur hohe Immobilienpreise den Einzug in ein neues Zuhause, sondern auch die prozentual daran gebundenen Erwerbsnebenkosten. Dazu zählen neben den Kosten für Vermittlung und Vermarktung auch Notarkosten, Gerichtsgebühren (Grundbuch) und vor allem die Grunderwerbssteuer. Daher braucht es einen ganzheitlichen Ansatz, um die Erwerbsnebenkosten tatsächlich zu reduzieren. Hier ist noch keine klare Richtung erkennbar: Allein die Grunderwerbssteuer wurde in den vergangenen zehn Jahren in den Bundesländern 27-mal angepasst - immer nach oben. Darüber hinaus muss über Ansätze diskutiert werden, die Steuererleichterungen und Freibeträge für Selbstnutzer und Erstkäufer beinhalten.
In Deutschland stagniert die Wohneigentumsquote: Wer den Wunsch hat, Eigentum zu erwerben, sollte dabei unterstützt werden. Die Mechaniken des Marktes sollten den Akteuren eines gut funktionierenden Marktes helfen. Ein erleichterter Übergang vom Mieten zum Kaufen kann dazu beitragen, auch gesellschaftlichen Herausforderungen wie der Altersarmut entgegenzuwirken. Die heute 30- bis 40-Jährigen sollten aus diesem Grund dabei unterstützt werden, Wohneigentum zu bilden. Ideen wie die Einführung von Freibeträgen bei der Grunderwerbssteuer für Selbstnutzer sollten in den Fokus rücken.
Regulierungen müssen dort schnellstmöglich wegfallen, wo sie einen funktionierenden Wohnungsmarkt behindern. Vorhaben für zusätzliche gesetzliche Regelungen sollten auf einer Kostenfolgeabschätzung basieren und die Interessen von Käufern und Verkäufern stärken. Grundsätzlich sollten Vorschriften regelmäßig überprüft und im Zweifel auch wieder abgeschafft werden, wenn sie hemmend wirken.
X
