Wenn der private Hausbesitzer ungewollt zum Unternehmer wird

Müssen Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnungen auf Druck der finanzierenden Bank zwangsverkauft werden, kann das Gewerbesteuer auslösen und ein Gewinn ist unabhängig von Haltefristen steuerpflichtig. Denn nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs sind persönliche oder wirtschaftliche Motive für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel unerheblich (Az. III R 101/06). Das hat die weitere Konsequenz, dass es zur Buchführungspflicht kommen kann, rückwirkend seit dem Kauf oder Bau der Immobilien. Darauf weist die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Stuttgart hin.

Grundsätzlich ist die Verwaltung des eigenen Vermögens und somit auch von Grundstücken und Gebäuden keine gewerbliche Tätigkeit. Das gilt auch für die Vermietung großer Objekte, etwa Wohnblocks oder Bürohäuser. Dadurch unterliegen die Einkünfte nicht der Gewerbesteuer, ein Verkaufserlös ist nach zehn Jahren steuerfrei und die jährlichen Mieterträge lassen sich mittels einfacher Geldverkehrsrechnung ermitteln. „Alle diese Vorteile entfallen jedoch rückwirkend, wenn das Finanzamt den Verkauf von mehreren Objekten als gewerblichen Grundstückshandel und damit den privaten Hausbesitzer als Unternehmer einstuft“, warnt Steuerberater Volker Schmidt von Ebner Stolz Mönning Bachem.

Diese negative Folge droht, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Diese Frist beginnt mit dem Kauf oder der Fertigstellung von Wohnung oder Gebäude bzw. in Sanierungsfällen mit Abschluss der Sanierungsarbeiten. In diesem Fall gelten steuerlich alle Grundstücke als gewerblich verkauft. Für diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze zählt jede Wohneinheit unabhängig von der Größe, also das Ein- und Zweifamilienhaus genauso wie Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus und unbebaute Grundstücke. „Der Verkauf von vier kleinen Eigentumswohnungen gilt daher in den Augen des Fiskus als gewerblicher Grundstückshandel, nicht aber die Veräußerung eines großen Mehrfamilienhauses mit sechs Einheiten“, berichtet der Experte.

Das Finanzamt hat den Vorteil, dass ihm alle Daten über die einzelnen Verkäufe vorliegen. Der Notar sendet nämlich stets eine Vertragskopie an die Behörde, vorrangig zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer.

Liegen zwischen Errichtung oder Kauf und Veräußerung weniger als zehn Jahre können im Einzelfall bei der Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze auch Vorgänge nach Ablauf von fünf Jahren einbezogen werden. Verkauft etwa ein branchenkundiger Steuerpflichtiger innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Errichtung eines Gebäudes weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte, werden auch diese mitgezählt. Diese Ausnahme kann sich für Immobilienbesitzer als böse Falle erweisen. Konsequenz: Für sämtliche Gebäude wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen. „Dieser Streitpunkt beinhaltet in der Praxis meist viel Brisanz, weil es meist um größere Summen geht“, kommentiert Schmidt. Dies beinhaltet dann auch Bilanzierungsfragen, die Einordnung der Immobilien als Betriebsvermögen und nicht zuletzt Mehrarbeit, wenn ein vermeintlich steuerfreies Geschäft im Nachhinein doch Abgaben auslöst und für die Vergangenheit steuerliche Gewinnermittlungen notwendig werden.

Verkaufen Steuerzahler zuvor geerbte Grundstücke, müssen die nicht mit in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden, soweit der Erblasser diese über 10 Jahre im Eigentum hatte. Setzt sich die Erbengemeinschaft auseinander und verteilt die Häuser untereinander, gilt dies nicht als Verkauf. Anders sieht es nur aus, wenn der Erblasser bereits mit den Immobilien unternehmerisch tätig war. Dann müssen auch die Nachfolger gewerbliche Einkünfte deklarieren, und zwar unabhängig von der Besitzdauer. „Besondere Vorsicht ist bei geschenkten Immobilie geboten, die etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden“ warnt der Steuerberater. Verkauft der neue Eigentümer die Immobilie, erhöht dieser Vorgang die Objektzahl für den Schenker als auch für den Beschenkten und für beide kann es zur Einordnung eines gewerblichen Grundstückshandels kommen. Vor einem angedachten Immobiliengeschäft sollte daher stets ein Experte befragt werden, der sich auch mit diesem Thema kritisch auseinandersetzt.

Für eine Mitteilung über das Erscheinen des vorgenannten Artikels in Ihrer Zeitung wären wir Ihnen dankbar. Für Rückfragen oder weitere Stellungnahmen steht als Ansprechpartner Herr RA/StB Volker Schmidt, Tel: 0711/2049-1208, volker.schmidt@ebnerstolz.de gerne zur Verfügung.

Quelle: Ebner Stolz Mönning Bachem