Ungebetener Untermieter: Marder behindert Hausverkauf

„Wer von einem derartigen Marderbefall im Haus betroffen ist, sollte das späteren Käufern immer mitteilen, auch wenn zwischenzeitlich eine Sanierung durchgeführt wurde“, rät der Präsident der Rechtsanwaltskammer Düsseldorf, Rechtsanwalt und Notar Herbert P. Schons aus Duisburg, unter Hinweis auf eine neue Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz.

Tatbestand:

Der Verkäufer eines Hauses hatte nach gravierenden Schäden durch Marderfraß das Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich gehalten. Da er dies dem Käufer nicht offenbarte, muss er die Sanierungskosten in Höhe von 25.000 Euro trotz eines im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die OLG-Richter legten in ihrem Urteil (Az.: 4 U 874/12) unter Einbeziehung eines Sachverständigengutachtens dar, dass die Dachisolierung zum Zeitpunkt des Hauskaufs aufgrund des Marderbefalls weitgehend zerstört gewesen sei.

Nach der Teilsanierung hätte der Verkäufer es auch mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass das restliche – nicht renovierte – Dach in Mitleidenschaft gezogen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder habe sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung des Verkäufers einen unvorstellbaren Lärm verursacht. <

„Nach Teilöffnung des Daches hätte der Verkäufer zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte“, so die Koblenzer Richter. Dies hätte er bei Abschluss des Vertrags dem Käufer mitteilen müssen, um diesem die Möglichkeit zu eröffnen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss noch einmal zu überdenken.

Das Verschweigen des Themas führe zur Haftung des Verkäufers wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.