Nebenkosten beim Gewerberaum in einem gemeinschaftlich genutzten Einkaufszentrum

Tatbestand

Die Parteien sind durch einen im Jahre 1993 formularmäßig geschlossenen Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladenlokal mit-einander verbunden. Die klagende Vermieterin verlangt eine Betriebskostennachzahlung für das Wirtschaftsjahr 2006 in Höhe von 15.962 € nebst Zinsen auf der Grundlage ihrer Abrechnung vom 23. Juli 2007. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums entfallenden Nebenkosten wirksam auf die Mieterin (anteilig) umgelegt sind. Die insoweit strittige Vertragsklausel (§ 8/II) lautet wie folgt:

Das Landgericht hat die unter l), p) und r) aufgeführten Nebenkostenumlagen für unwirksam gehalten, da diese den Mieter unangemessen benachteiligten bzw. nicht hinreichend bestimmt und deshalb intransparent seien. Da die unter den Positionen abgerechnete Summe bereits den eingeklagten Betrag übersteige, sei die Zahlungsklage insgesamt abzuweisen. Die hiergegen einge-legte Berufung wies das Oberlandesgericht mit der Begründung zurück, dass die unter Buchstabe h) aufgeführten Kostenpositionen des "Centermanagements" (21.581 € netto) und der "Verwaltungskosten" (2.475,45 € netto) wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam auf die Mieterin umge-legt seien und deshalb kein Nachzahlungsanspruch verbleibe. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihren Zahlungsanspruch weiter verfolgt.

Entscheidungsgründe

Der im Jahre 1993 abgeschlossene Mietvertrag sei an den Vorschriften des seinerzeit geltenden AGBG zu messen. Die unter Buchstabe h) vereinbarte einschränkungslose Übernahme der "Verwaltungskosten" werde dem Transparenzgebot nicht gerecht und benachteilige die Mieterin unangemessen (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG aF). Bei den "Verwaltungskosten" handle es sich um Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, um die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und für die Geschäftsführung. Dies begründe, soweit - wie hier - keine summenmäßige oder sonstige Begrenzung vorgesehen sei, eine erhebliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild der Inklusivmiete gemäß § 535 BGB. Diese sei nur wirksam, wenn der Mieter sich durch eine hinreichend bestimmte Vereinbarung wenigstens ein grobes Bild von den zusätzlich auf ihn zukommenden Kosten machen könne. Das sei hier nicht der Fall; der Begriff der "Verwaltungskosten" sei zu unbestimmt. Der Mieter müsse auch keine eigene Recherche über die zu erwartenden Kosten anstellen.

Aus denselben Gründen verstoße auch die vorgesehene Übernahme der Kosten des "Centermanagers" gegen das Transparenzgebot und benachteilige die Mieterin unangemessen. Auf Grundlage der Vertragsbedingungen vermöge der Mieter nicht einzuschätzen, welche Kosten im groben Umfang auf ihn zukommen könnten. Zwar werde der durchschnittliche Mieter den Aufgabenbereich des Centermanagements in groben Zügen kennen, nämlich die Organisation des Erfolgs des Centers in der Außenwelt und die interne Umsetzung des Vermietungskonzepts. Dieses Wissen ermögliche jedoch noch nicht die Eingrenzung der damit verbundenen Kosten, da nicht ersichtlich sei, ob nur die Personalkosten des Centermanagers oder etwa auch Kosten für Werbeaktionen und Events umgelegt würden. Die Vertragsbestimmung weiche daher erheblich vom gesetzlichen Leitbild ab und sei damit als unwirksam zu behandeln.

Die Unwirksamkeit sei auch nicht nachträglich dadurch geheilt, dass die Beklagte die Betriebskostenabrechnungen seit 1996 unbeanstandet ausgeglichen und die Umlagevereinbarung bis 2007 nicht beanstandet habe. Denn die Heilung der unwirksamen Allgemeinen Vertragsbedingung setze eine bewusste Bestätigung voraus. Daran fehle es, da die Beklagte keinen Zweifel an der Rechtsbeständigkeit gehegt habe und daher ein Bestätigungswille nicht angenommen werden könne. Die jahrelange Zahlung begründe auch keine eigenständige stillschweigende Umlagevereinbarung, die neben dem Mietvertrag Bestand hätte. Denn dafür reiche nicht aus, dass die Beklagte ihren vermeintlichen Zahlungspflichten nachgekommen sei, vielmehr müssten weitere konkrete Anhaltspunkte dafür hinzukommen, dass die Beklagte unabhängig von der Wirksamkeit der formularmäßigen Vereinbarung mit der Übernahme der abgerechneten Kosten einverstanden gewesen sei. Solche Anhaltspunkte lägen nicht vor. Die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der formularmäßigen Umlagevereinbarung sei auch nicht treuwidrig und rechtsmissbräuchlich, da die Beklagte kein Vertrauen darauf geweckt habe, sie werde die Unwirksamkeit der Klauseln nicht geltend machen.

Ebenfalls unwirksam seien die Klauseln, die dem Mieter die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten unabhängig davon auferlegten, ob diese dem Mietgebrauch oder der Sphäre des Mieters zuzuordnen seien oder die Umlegung von vornherein nur in einem bestimmten Rahmen erfolge. Das betreffe sowohl die einleitende Generalklausel, mit der die "Instandhaltung der technischen Anlagen" umgelegt worden sei, als auch die spezifizierten Wiederholungen unter den Buchstaben a), e), l) und p).

(…)

Die mehrjährige unbeanstandete Begleichung der u.a. die Position "Center-Manager" enthaltenen Betriebskostenabrechnung begründet auch keine gesonderte, außerhalb des Mietvertrages stehende Vereinbarung einer Umlageregelung.

BGH, Urteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09