Modernisierungsmieterhöhung bei Vereinbarung der Mietabgeltung durch Dienstleistungen

Tatbestand:

Die Beklagten haben von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung in Offenbach gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten schlossen sie am 8. 6. 1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin. Danach war die Wohnung bis zum Tod des längstlebenden der beiden Beklagten vermietet. Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Mietzins wird in dem Vertrag nicht erwähnt.

Die Klägerin hat das Haus Ende 2007 in der Zwangsversteigerung erworben und hat es im Jahr 2012 mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 452,17 qm und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten 80,5 qm. Bei Umlage von 11% der Kosten im Verhältnis der Gesamtfläche zur Wohnfläche der Beklagten ergibt sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro pro Jahr und 12,95 Euro pro Monat. Diese Mieterhöhung hat die Klägerin den Beklagten in einem Schreiben vom 30. 8. 2012 erklärt.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin ist nach § 71 ZVG in den bestehenden Mietvertrag als Vermieterin eingetreten. Die Beklagten sind aus §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet. Unzutreffend ist die Rechtsansicht der Beklagten, die Klägerin müsse zunächst auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. Die Vorschrift des § 558b Abs. 2 S. 1 BGB ist auf Modernisierungsmieterhöhungen nicht anzuwenden. Der Vermieter kann im Fall des § 559 BGB vielmehr direkt auf Zahlung klagen und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung.

Quelle: AG Offenbach, Urteil vom 8.2.2013, AZ 37 C 445/12 (in Auszügen)