Minderjährige Mieter

Jugendliche sind bekanntlich bis zu ihrem vollendeten 18. Lebensjahr nur in einem beschränkten Maß geschäftsfähig. Das bedeutet, dass auch deren Mietverträge von einem gesetzlichen Vertreter mitgetragen werden müssen. Dies kann beispielsweise ein Elternteil, ein Vormund oder das Jugendamt sein.

Dieses „Mittragen“ muss allerdings eindeutig sein. Das Amtsgericht Köln erklärte einen Mietvertrag für unwirksam, den die Eltern nicht unterschrieben hatten. Der Vermieter hatte die Eltern lediglich beim Einzug des Mieters in die Wohnung getroffen und dies als stillschweigende Zustimmung zum Vertrag gewertet. Für einen rechtkräftigen Abschluss ist dies aber nicht ausreichend (Amtsgericht Köln MDR 72, 953).

Verlässt sich ein Vermieter allein auf seine persönliche Einschätzung, was das Alter seines zukünftigen Mieters angeht, bietet ihm das keinerlei Rechtssicherheit. Geht er gutgläubig von einer bestehenden Volljährigkeit aus, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung jedoch noch gar nicht besteht, muss er die Konsequenzen tragen: Solche Verträge sind immer unwirksam! Derartige Verträge können jedoch auch im Nachhinein durch eine Unterschrift der Eltern oder den gesetzlichen Vormund rechtskräftig werden. Dadurch entsteht rückwirkend noch Rechtssicherheit.

Wichtig ist hierbei auch, welche rechtliche Beziehung die Elternteile zum Kind haben: Bei geschiedenen Ehepartnern, die sich das Sorgerecht teilen, wird angeraten, beide Unterschriften einzuholen; ansonsten besteht ein Risiko. Liegt das Sorgerecht nur bei einem Elternteil, reicht dessen schriftliches Einverständnis aus.

Wird das Einverständnis des Vormunds zum Mietvertrag gegeben, ist für den Vermieter auch davon auszugehen, dass sich alle zukünftigen Vorgänge und Geschäfte in Bezug auf den Vertrag mit dessen Einverständnis einhergehen. Bei zwischenzeitlichen Mieterhöhungen müssen keine gesonderten Einverständniserklärungen der Eltern eingeholt werden.

Täuscht ein Mieter ein höheres Alter arglistig vor, um den Rechtsschutz des Vermieters so zu untergraben, kann der Vermieter eine sofortige Räumung verlangen. Auch Schadensersatzansprüche gegen die Erziehungsberechtigten (auch wenn diese selbst nicht unterschrieben haben) sind dann möglich. Allerdings liegt die Beweislast für die arglistige Täuschung beim Vermieter.