Kündigungsausschluss im Mietvertrag über vier Jahre hinaus

Der BGH hat entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem erstmals der Vertrag beendet werden kann -, überschreitet.

Der Mietvertrag wurde am 1. Juli 2005 geschlossen. Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Vertrag vier Jahre ab Vertragsbeginn nicht gekündigt werden durfte und erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums der Kündigungsmöglichkeit unterlag. Der Mieter kündigte zum Ablauf des 30. Juni 2009. Der Vermieter wies die Kündigung mit Hinweis auf den Kündigungsausschluss zurück. Der BGH entschied, dass der Kündigungsausschluss gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sei. Eine Regelung im Formularvertrag ist dann unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies sei regelmäßig der Fall, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Selbst wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, liegt eine erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters vor.

Der BGH hatte bereits im Vorfeld entschieden, dass die Grenze der Dispositionsfreiheit des Mieters mit einem vereinbarten Kündigungsausschluss von vier Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, nicht überschritten werden darf.

Quelle: Frank Philipp