Kündigung wegen Feuchtigkeitsschäden
08.01.2013 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: OLG Köln.
Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit der Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses über Räumlichkeiten im Objekt N1 4 in L, welche als Fitness-Club genutzt wurde.
Dem Mietverhältnis liegt ein Mietvertrag vom 19.09.2001 sowie ein Nachtrag vom 21.09.2004 zugrunde. Das Mietverhältnis wurde auf 25 Jahre ab vertragsgemäßer Übergabe befristet. Das angemietete Objekt umfasst eine Gesamtfläche von 4.204,40 qm. Es erstreckt sich über 5 Etagen und verfügt in der 4. Etage u.a. über ein Schwimmbad und einen Whirlpool. Als Mietvertragsbeginn wurde der 01.07.2004 festgelegt. Die Beklagte war verpflichtet, den Mietgegenstand gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages herzustellen und den Mietgegenstand in einem voll funktionsfähigen und schlüsselfertigen sowie zum Betrieb eines Fitness-Studios geeigneten Zustand, mit Ausnahme der Sport- und Fitnessgeräte und anderer Gegenstände der Betriebseinrichtung des Mieters, zu übergeben. Zu den Einbauten, die seitens der Beklagten veranlasst wurden, zählte insbesondere das Schwimmbad und der Whirlpool. Der anfängliche Mietzins betrug monatlich 107.464,46 € netto zzgl. Umsatzsteuer und Nebenkosten. Zur Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts ist in § 12 des Mietvertrages folgende Bestimmung getroffen:
- Die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung sowie alle sonstigen Maßnahmen für das Gesamtobjekt - mit Ausnahme Haus A - obliegt dem Vermieter auf dessen Kosten. Dies gilt insbesondere für das Glasdach.
- Dem Vermieter obliegt auf eigene Kosten die Instandhaltung des Daches, der konstruktiven Teile des Gebäudes Haus A wie Außenmauern, tragende Innenwände, Stützen und die Fundamente sowie der Fassade, mit Ausnahme der (Schau-) Fenster- und Türanlagen (einschl. Verglasungen), die das Mietobjekt umschließen, und der zu diesen gehörenden Beschlagteile.
Darüber hinaus obliegt dem Vermieter die Erneuerung (Ersatzbeschaffung) einzelner technischer Gebäudeeinrichtungen jeweils in ihrer Gesamtheit, sofern trotz ordnungsgemäßer Wartung und Instandhaltung, deren Kosten der Mieter gemäß diesem Mietvertrag ggf. anteilig zu tragen hat, ein Ersatz sinnvoller als eine Reparatur ist, insbesondere wenn die Anlage das Ende ihrer gewöhnlichen Betriebszeit erreicht oder überschritten hat. Im Übrigen trägt der Mieter sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten im Mietgegenstand.
Der Mieter übernimmt auch die Durchführung sämtlicher Schönheitsreparaturen des Mietobjekts (einschließlich aller Bodenbeläge); er verpflichtet sich, solche Reparaturen bei Bedarf in regelmäßigen Abständen durchführen zu lassen.
(…)
Die Klägerin bestätigte, dass bei Übergabe keine Mängel bzw. offene Restleistungen vorhanden waren.
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Im Oktober 2005 zeigte die Klägerin der Beklagten einen Feuchtigkeitsschaden im Bereich der Damen-Umkleide des 3. Obergeschosses an. Dieser Schaden bildete sich in der Folgezeit jedoch wieder zurück. Ab Sommer 2007 traten erneut Feuchtigkeitsschäden im Bereich des 3. Obergeschosses auf.
(…)
Mit Schreiben vom 26.06.2008 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung auf, die Ursachen für die Feuchtigkeitsschäden zu ermitteln, zu dokumentieren und zu beseitigen. Die Beklagte antwortete hierauf mit Schreiben vom 03.07.2008 und verwies auf die aus ihrer Sicht unzureichenden Wartungsleistungen der Klägerin sowie die dadurch verursachten Schäden. Mit Schreiben vom 04.08.2008 kündigte die Klägerin sodann das Mietverhältnis außerordentlich zum 31.12.2008. Sie wiederholte die Kündigung durch Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 07.08.2008. Die Klägerin nutzte das Objekt jedoch über das Jahresende 2008 hinaus. Es wurde schließlich zum 11.10.2011 geräumt und steht seither leer.
(…)
Die Berufung der Beklagten und der Streithelfer zu 1. bis 3 hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat die außerordentliche Kündigung der Klägerin zu Recht als wirksam angesehen. Die Klägerin hat das zwischen ihr und der Beklagten bestehende Mietverhältnis formell ordnungsgemäß gekündigt.
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Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung zu der Feststellung gelangt, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden eine mangelhafte Abdichtung der im 4. Obergeschoss liegenden Nassräume sei. Diese ergebe sich aus dem von den Sachverständigen beschriebenen Schadensbild. Unterlassene oder unzureichende Wartungsarbeiten der Klägerin könnten hingegen nicht Ursache der Feuchtigkeit sein. Der so beschriebene Mangel falle auch in den Verantwortungsbereich der Beklagten. Der Senat folgt diesen Feststellungen, nachdem er, soweit noch offene Fragen betreffend die Ursache der Feuchtigkeitsschäden im Bereich unterhalb des Whirlpools bestanden, ergänzende Feststellungen durch Anhörung des Sachverständigen Dr. Q getroffen hat.
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Nach den überzeugenden Feststellungen ergibt sich demnach ein klares Bild von der Schadensursache im Bereich des Whirlpools. Schadensursächlich war zum einen die nicht ordnungsgemäß verlegte und befestigte Dichtungsbahn unterhalb des Whirlpools, die verhindern sollte, dass Leckwasser in den Deckenbereich zwischen 4. und 3. Obergeschoss gelangte. Darüber hinaus lag die Schadensursache in einer Verstopfung der Leckwasserabflüsse bzw. der angeschlossenen Entwässerungsleitungen. Diese Verstopfungen haben auch dazu geführt, dass sich Leckwasser auf der fehlerhaft angebrachten Dichtungsbahn sammeln konnte und von dort aus in die darunter liegenden Bauteile gelangte.
Die Verantwortlichkeit für die Feuchtigkeit im 3. Obergeschoss im Bereich unterhalb des Whirlpools fällt nach diesen Feststellungen allein der Beklagten zur Last.
(…)
Der Beklagten als Vermieterin ist es auch insoweit nicht gelungen, ihre Verantwortlichkeit hierfür auszuschließen. Die ordnungsgemäße Abdichtung der Nassräume zählt zu jenem konstruktiven Bereich des Gebäudes, für den die Beklagte vertraglich verantwortlich ist. Es ist kein Hinweis darauf ersichtlich, dass ein Verhalten der Klägerin oder mangelhafte Wartung der Bodenflächen die Ursache für die aufgetretene Feuchtigkeit ist.
Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 07.09.2012, AZ 1 U 50/11 (in Auszügen).
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