Kaufpreis überschreitet den Wert um das Doppelte: Vertrag ungültig

Tatbestand

Die Klägerin ist Treuhänderin nach § 313 InsO in einem vereinfachten Insolvenzverfahren über das Vermögen von J. I. (im Folgenden: Schuldnerin). Mit notariellem Vertrag vom 3. Juli 2004 verkaufte die Beklagte der Schuldnerin eine vermietete Eigentumswohnung in Krefeld zum Preis von 54.000,00 €. Nach dem Vortrag der Beklagten wurde der Kaufpreis unmittelbar nach dem Notartermin mündlich auf 43.000,00 € reduziert, weil die Schuldnerin nicht zuvor - wie verabredet - die Wohnung vor Ort hatte besichtigen können. Im August 2004 wurde die Schuldnerin in das Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin hat von der Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises von 54.000,00 € verlangt. Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin Rückzahlung der von der Schuldnerin tatsächlich gezahlten 43.000,00 € verlangt. Das Oberlandesgericht hat der Klage in diesem Umfang stattgeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Schuldnerin gegen die Beklagte nach § 812 Abs. 1 BGB. Der Kaufvertrag sei nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, da ein besonders grobes Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis von 54.000,00 € und dem Wert der Wohnung von 25.000,00 € beste-he. Umstände, welche die dadurch begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung auf Seiten der Beklagten entkräften könnten, gebe es nicht. Es könne dahinstehen, ob es zu der von der Beklagten behaupteten nachträglichen Kaufpreisreduzierung auf 43.000,00 € gekommen sei, da es für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit ausschließlich auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts ankomme.

(…)

Ein gegenseitiger Vertrag kann, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag als sittenwidrig erscheinen lässt. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob (wovon bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen ist, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung), lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu.

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Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten behauptete Ermäßigung des Kaufpreises unmittelbar nach Vertragsschluss sei schon deshalb unerheblich, weil die Sittenwidrigkeit eines Vertrages nicht dadurch beseitigt werden könne, dass der sich sittenwidrige Verhaltende die überhöhte Leistung nachträglich reduziere.

Richtig an dieser Begründung ist nur der Ausgangspunkt, dass es in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich darauf ankommt, ob das zu beurteilende Rechtsgeschäft bei seiner Vornahme sittenwidrig war. Für die Feststellung eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Schlussfolgerung einer verwerflichen Gesinnung sind die objektiven Werte der auszutauschen Leistungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgebend und nachträgliche Veränderungen grundsätzlich ohne Bedeutung.

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Hätten die Parteien - wie von dem Berufungsgericht unterstellt - sich wirksam auf einen um 11.000 € ermäßigten Kaufpreis geeinigt, wäre der Kaufvertrag nicht schon wegen des Verhältnisses zwischen dem Kaufpreis und dem Wert der Wohnung als sittenwidrig anzusehen. Der durch ein besonders grobes Äquivalenzmissverhältnis begründeten Vermutung einer verwerflichen Gesinnung seitens der Beklagten fehlte die Grundlage. Ein den Wert der Sache um 72 % übersteigender Preis stellt nämlich noch kein die Vermutung begründendes grobes Missverhältnis dar.

Die Änderung einer Preisabrede allein kann nicht zur Wirksamkeit eines nichtigen Kaufvertrags führen. Dem stehen die gesetzlichen Voraussetzungen entgegen, unter denen ein nichtiges Rechtsgeschäft von den Parteien in Kraft gesetzt werden kann. Die Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit erfasst das gesamte Rechtsgeschäft. Die durch ein Gesetz angeordnete Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts ist - sofern nicht (wie in § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) etwas anderes bestimmt ist - endgültig. Das insgesamt nichtige Rechtsgeschäft kann nicht geheilt werden; dazu bedarf es einer Neuvornahme oder einer Bestätigung nach § 141 Abs. 1 BGB, die als eine erneute Vornahme zu beurteilen ist.

Die Unheilbarkeit des nach § 138 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts führt allerdings dazu, dass dessen Änderung auch dann nicht die von den Parteien gewollten Rechtsfolgen herbeizuführen vermag, wenn es mit dem veränderten Inhalt unbedenklich und daher gültig gewesen wäre, wenn es von Anfang an so vereinbart worden wäre. Das ist die Folge der im Gesetzgebungsverfahren getroffenen Entscheidung, dem nichtigen Rechtsgeschäft jede rechtliche Wirkung zu versagen und dessen Heilung (auch durch Änderungen oder Ergänzungen) auszuschließen. Das unwirksame Rechtsgeschäft kann von den Parteien nicht geändert oder ergänzt, sondern nur unter Änderungen oder Ergänzungen in Kraft gesetzt werden. Um einem nichtigen Vertrag Rechtswirksamkeit zu verschaffen, müssen sich die Parteien nicht nur über die zur Beseitigung des Nichtigkeitsgrunds erforderlichen Änderungen oder Ergänzungen verständigen, sondern das Geschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestätigen oder insgesamt neu abschließen. Soweit sich aus dem Senatsurteil vom 26. Januar 2001 etwas anderes ergibt, hält der Senat daran nicht fest.

Eine Neuvornahme liegt nach dem von dem Berufungsgericht als richtig unterstellten Vorbringen der Beklagten nicht vor. Die Vertragsparteien wollten den Vertrag danach nicht neu abschließen; die von der Beklagten behauptete Einigung beschränkte sich auf eine Ermäßigung des Kaufpreises auf 80 % des im Notarvertrag vereinbarten Betrags.

Die von der Beklagten behauptete Vereinbarung stellt sich nicht als eine Bestätigung im Sinne von § 141 Abs. 1 BGB dar.

(…)

Für einen Bestätigungswillen der Schuldnerin fehlt jeder Anhaltspunkt. Die Beklagte hat nicht vorgebracht, dass die Schuldnerin die Unwirksamkeit des Ursprungsvertrags kannte oder wegen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung Zweifel an der Wirksamkeit hatte. So etwas wird auch von der Revision nicht aufgezeigt. Das in dem Berufungsurteil wiedergegebene Vorbringen der Beklagten, dass die Schuldnerin kaum über die Sachkunde verfügt habe, um bei der (unterbliebenen) Besichtigung zu einer Werteinschätzung zu gelangen, legt vielmehr nahe, dass seitens der Schuldnerin gegenüber der Beklagten Bedenken wegen des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung nicht aufgetreten sind.

BGH, Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11 (in Auszügen)