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Gewerblicher Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt eine Bank

10.10.2017  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH.

Mit 4,8 Mrd. Euro sind im dritten Quartal fast 45 % des gesamten Dreivierteljahresvolumens erzielt worden. Insgesamt summiert sich das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von Januar bis Ende September auf 10,9 Mrd. Euro (bei 95.400 Wohneinheiten).

Im Einjahresvergleich bilanziert für 2017 damit ein Plus von 40 %. Auf dem gleichen Transaktionsniveau bewegt sich der Fünfjahresschnitt. Beim Blick auf einen längerfristigen Zeitraum von 10 Jahren relativiert sich das Ausnahmeergebnis von 2015. Ein Plus von 30% schlägt dann für das aktuelle Dreivierteljahr zu Buche.

„Auch im Schlussquartal dürfte noch einmal eine Schippe draufgelegt werden. Damit könnte dann ein Jahresergebnis von um die 16 -17 Mrd. Euro bis zum Jahresende erreicht sein“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany.

„Es bleibt dabei: besonders kleinere Portfolios und Projektentwicklungen sind Treiber des Marktgeschehens. Die Zeit der Megaabschlüsse ist zunächst einmal vorbei. Bis dato wurden lediglich drei Portfolios mit mehr als 2.500 Wohnungen gehandelt. Noch 2015 konnten über 20 Portfolios in dieser Größenklasse gezählt werden, bereits 2016 waren es mit sechs schon deutlich weniger“, so Konstantin Kortmann.

Die durchschnittliche Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr hat zwar von 249 Wohneinheiten um 30 % auf 320 Wohneinheiten zugelegt. Im Vergleich mit dem Schnitt der letzten fünf Jahre wurden in 2017 bis dato um 40 % kleinere Portfolios gehandelt.

Das größte dieser Portfolios, ein Paket aus 4.500 Wohnungen im Ruhrgebiet, ging an den Asset Manager Velero Partners, der damit sein Portfolio aus Value Add Objekten mit Vermietungspotenzial deutlich erweitert. „Ihrer bisherigen Strategie der Fokussierung auf bestimmte Risikoklassen und regionale Schwerpunkte bleibt auch die Deutsche Wohnen AG treu, die unter anderem mit ihrem Ankauf von etwa 4.200 Wohn- und Gewerbeeinheiten für 655 Mio. Euro ihren Berliner Schwerpunkt weiter stärkt“, so der Wohninvestmentexperte.

Eine weitere Trendverstärkung ist der Erwerb von Projektentwicklungen und damit verbundenen Forward-Deals. Während bisher vor allem deutsche Spezialfonds mit Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen als Käufer von Projektentwicklungen auftraten, sind aktuell auch kommunale Wohnungsgesellschaften als Käufer aktiv geworden. So erwarben drei Berliner Wohnungsgesellschaften ein komplettes neues Wohnquartier und die Frankfurter Nassauische Heimstätte ein gemischt genutztes Quartier.

Konstantin Kortmann: „Die kommunalen Wohnungsgesellschaften versuchen damit, ihren politischen Auftrag zu erfüllen, nämlich bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dieses Ziel kann durch eigene Entwicklungen oder Bestandsankäufe mangels Kapazitäten und Angebot nicht mehr erreicht werden. Das führt dazu, dass nun auf den Erwerb von Projektentwicklungen zurückgegriffen wird. Unterstützend wirken hier auch die kommunalen Modelle zur Baulandentwicklung, bei denen Teile von Neubauentwicklungen als mietpreisgedämpfte Wohnungen angeboten werden müssen. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften treten dann als Käufer auf.“

Last but not least zeichnen sich als weitere Trends das zunehmende Interesse an gemischt genutzten Quartieren und die Risikoverteilung auf mehrere Nutzungsklassen ab. Dazu zählen auch die Entwicklungen von Wohnhochhäusern mit Hotel-, Einzelhandels- und Büroeinheiten.

Berlins Stärke auch als Wohnungsmarkt hat noch einmal zugenommen: am Ende des dritten Quartals sind bereits 95 % des Vorjahresergebnisses erreicht. Mit 2,7 Mrd. Euro entfällt ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens im gewerblichen Wohnsegment auf die Hauptstadt. Bereits überschritten wurde das letztjährige Transaktionsvolumen im zweitplatzierten Düsseldorf mit 630 Mio. Euro (2016: 380 Mio. Euro). Im drittplatzierten Markt Hamburg wurden bis dato 560 Mio. Euro investiert.

Größter Vermögensaufbau bei AGs und Wohn-REITS

„Nach einer kurzen Orientierungsphase im Nachgang der Übernahmen von anderen Wohnungsgesellschaften sind die großen Aktiengesellschaften und Wohn-REITs wieder die Käuferklasse mit dem größten Vermögensaufbau“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Fast 2,7 Mrd. Euro investierten sie netto in Deutsche Wohnimmobilien und damit bereits jetzt über 60 % mehr als 2016. Mit Abstand folgen deutsche Spezialfonds, die maßgeblich durch den Erwerb von Projektentwicklungen Wohnimmobilienvermögen von 1,6 Mrd. Euro aufgebaut haben. Ebenfalls auf der Käuferseite ist die öffentliche Hand mit einem Vermögensaufbau von 480 Mio. Euro. Professionelle Asset- und Fondsmanager hingegen verkaufen mehrheitlich. Sie tätigten netto Desinvestments von etwa 500 Mio. Euro.

Viele offene Fragen nach der Bundestagswahl

Mit 2,7 Mrd. Euro entfiel auf ausländische Investoren ein Viertel der direkten Wohn-Immobilieninvestments. Der Anteil liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres. Das Gros internationalen Kapitals kommt von Anlegern aus Israel (1,4 Mrd. Euro). Frankreich (390 Mio. Euro) und Großbritannien (190 Mio. Euro) folgen mit deutlichem Abstand. „Das Interesse internationaler Anleger, in Deutschlands Wohnimmobilien zu investieren, ist ohne Frage nach wie vor hoch.

Limitierend wirkt allerdings genauso sicher die nach der Bundestagswahl unklare Richtung, in die eine Regierungskoalition im Blick auf die Zukunft der Immobilienbranche marschieren wird. Stichworte in diesem Zusammenhang sind die unterschiedlichen Positionen der Parteien zur Mietpreisbremse, die uneinheitlichen Regelungen bei der Genehmigung von Neubauprojekten und der Neubauförderung, sowie Fragen des sozialen Wohnungsbaus. Eine Erschwernis ganz anderer Art für eine internationale Investorenklientel hinsichtlich eines Markteintritts ist die sehr gute Vernetzung deutscher institutioneller Investoren bei Projektentwicklern und Verkäufern.“

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

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