Auch „grüne“ Investitionen müssen sich lohnen!

Das IWH hat den Heizenergieverbrauch von Mehrfamilienhäusern in den 97 deutschen Raumordnungsregionen untersucht. Die Ergebnisse zeigen: Die Aufwendungen für Neubau und Sanierung haben – über die dadurch verbesserte (energetische) Bauqualität – dominanten Einfluss auf den Energieverbrauch. Die Höhe dieser Aufwendungen wird von den Renditeerwartungen der Immobilieneigentümer bestimmt. Regionale Unterschiede im Energieverbrauch beruhen also im Wesentlichen darauf, dass Investoren die Veränderung der erwarteten Kaltmiete und das allgemeine Marktrisiko je nach Standort unterschiedlich beurteilen. Zwar kann die Kaltmiete infolge einer Investition erhöht werden, da anschließend die Betriebskosten niedriger sind. Dieser Spielraum ist jedoch bei gegebenem Energiepreisniveau relativ gering. Die Autoren der IWH-Studie folgern daraus: Die derzeitigen staatlichen Vorgaben bezüglich energetischer Sanierungsstandards laufen ins Leere, da sich die entsprechenden Investitionen für die Eigentümer nur bedingt lohnen.

Die Ergebnisse der Studie lassen sich mit folgendem Zahlenbeispiel illustrieren: Um die Investitionen für Neubau und Sanierung (die Kapitalintensität) in einer Region um 10%, d. h. um 66,9 Euro je Quadratmeter, zu steigern, müsste das Verhältnis von Baupreisen zu Jahresmieten – als Maß für das Vertrauen und die Renditeerwartung der Investoren – um knapp 40% von ungefähr zehn auf 14 erhöht werden. Oder, über die Stellschraube der erzielbaren Kaltmieten: Bei einer Erhöhung der durchschnittlichen monatlichen Kaltmiete um einen Euro je Quadratmeter wäre mit einer um rund 30 Euro höheren Kapitalintensität zu rechnen. Dies hätte einen um rund 4,5 Kilowattstunden je Quadratmeter geringeren Energieverbrauch zur Folge, was (zu den Gaspreisen der Beobachtungsperiode 2006) einer jährlichen Ersparnis von 38 Cent pro Quadratmeter entspräche – gegenüber einer rund zwölf Euro höheren Kaltmiete.

Dies zeigt: Bei den bestehenden Marktanreizen sind die von der Politik erhofften, umfänglichen Investitionen nur bedingt zu erwarten. Staatliche Investitionsanreize könnten dies ändern. Eine entsprechende Förderpolitik sollte jedoch aufgrund der unterschiedlichen Marktpotenziale regionale Abstufungen enthalten. Dies gilt vor allem für Finanzhilfen in Form vergünstigter Darlehen oder Baukostenzuschüsse. Dagegen hat das derzeit verstärkt diskutierte Instrument der steuerlichen Sonderabschreibung den Vorteil, dass es an das persönliche Ein-kommen der Investoren und damit weniger stark an die konkreten Erträge und Wertentwicklungspotenziale der jeweiligen Immobilien geknüpft ist. Allerdings ist dieses Instrument auch mit erheblichen Risiken der Fehllenkung und Mitnahmeeffekte behaftet, wie der ostdeutsche Immobilienboom in den 1990er Jahren und dessen bis heute deutlich spürbare Folgen eindrucksvoll gezeigt haben.